İhtiyaç Nedeniyle Tahliye İhtarname Süresi, Örneği

Ev sahibinin kiracıyı tahliye ettirmesi – yani halk arasındaki tabiriyle “kiracı nasıl çıkarılır” sorusunun cevabı – Türk hukukunda belirli şartlara bağlıdır. Kiraya veren (ev sahibi), kiracısını keyfi olarak kontrat süresi bitmeden evden çıkmaya zorlayamaz. Ancak ihtiyaç nedeniyle tahliye adı verilen özel bir durumda, ev sahibinin kendisi veya yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı varsa, kanun kiracının tahliyesine imkan tanımaktadır. Bu makalede ihtiyaç nedeniyle tahliye konusunu, yasal şartlarını, tahliye ihtarnamesi süresini ve bu ihtarnameye dair örnek uygulamaları detaylı şekilde ele alacağız.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Şartları

İhtiyaç nedeniyle tahliye, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiş özel bir tahliye sebebidir. Bu durum, ev sahibinin (kiraya verenin) kiralanan konuta gerçekten ihtiyaç duyması halinde gündeme gelir. Kanuna göre, sadece ev sahibinin kendisi değil; eşi, çocukları (altsoyu), anne-babası (üstsoyu) veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer yakınları için konut veya işyeri ihtiyacı doğarsa ihtiyaç nedeniyle tahliye şartları oluşabilir. Bu şartlar altında ev sahibi, kira sözleşmesi devam etse bile, belirli usule uyarak kiracının tahliyesini talep edebilir.

Bu tahliye sebebinin geçerli olabilmesi için ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olması gerekir. Yani ev sahibi gerçekten o taşınmaza kendi kullanım amacıyla muhtaç olmalı, sırf kiracıyı çıkarmak veya daha yüksek bedelle başkasına kiralamak gibi bir amaç gütmemelidir. İhtiyacın geçici değil, devamlı nitelikte olması da aranır. Örneğin, geçici bir misafir ağırlamak için tahliye istemek samimi bir ihtiyaç olarak görülmez. Mahkeme, ihtiyaç iddiasının samimiyetini araştırırken ev sahibinin başka uygun bir taşınmazının olup olmaması gibi hususları da değerlendirir. Ayrıca, kanun koyucu kötü niyetin önüne geçmek için ev sahibine bir kısıtlama getirmiştir: İhtiyaç nedeniyle tahliye davasını kazanıp kiracıyı çıkaran ev sahibi, haklı bir gerekçe olmadıkça, tahliye tarihinden itibaren 3 yıl boyunca evi eski kiracıdan başkasına kiralayamaz. Aksi halde, eski kiracı ev sahibine karşı tazminat davası açma hakkına sahiptir. Bu kural, ihtiyaç iddiasının gerçekten ciddi olmasını sağlamak amacıyla konmuştur.

Tahliye İhtar Süresi ve İhtarname Örneği

İhtiyaç sebebiyle tahliyede, ev sahibinin kanunen öngörülen tahliye ihtar süresi ve usullerine uyması çok önemlidir. Türk Borçlar Kanunu’na göre kiraya veren, belirli süreli kira sözleşmelerinde (örneğin 1 yıllık kontratlar) sürenin sonunda kiracıyı tahliye edebilir. Ancak bunun için, sözleşme bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açması gerekir. Bu bir aylık süre, ihtiyaca dayalı tahliye talebinin zamanında yapılmasını zorunlu kılar. Eğer sözleşme belirsiz süreliyse (süresi belli olmayan kira ilişkilerinde), kanun maddesi gereği kiraya verenin, genel hükümlerde belirtilen fesih dönemine ve bildirim sürelerine uyarak belirlenen tarihten itibaren bir ay içinde dava açması gerekecektir. Uygulamada genellikle belirsiz süreli konut kiralarında fesih dönemi, altı aylık kira dönemlerinin sonudur; ev sahibi bu dönem sonu için en az üç ay önceden ihtar gönderip, dönem bitiminden itibaren bir ay içinde dava yoluna gidebilir.

Her ne kadar yasa, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmak için kiracıya önceden ihtarname çekme zorunluluğu getirmemiş olsa da, uygulamada yazılı bir tahliye ihtarnamesi gönderilmesi son derece önemlidir. Bu ihtarname, ev sahibinin kira süresi sonunda sözleşmeyi yenilemeyeceğini ve taşınmaza kendi ihtiyacı dolayısıyla kiracının çıkmasını talep ettiğini kiracıya resmen bildirir. İhtarname genellikle noter kanalıyla veya iadeli taahhütlü posta yoluyla gönderilir ve yazılı olarak yapılması ispat kolaylığı sağlar. Tahliye ihtar süresi konusunda dikkat edilmesi gereken nokta, bu bildirimin zamanlamasıdır: İhtar, sözleşme bitiminden makul bir süre önce (genellikle en az 1 ay önce) kiracıya ulaşmalıdır ki kiracı da hazırlığını yapabilsin. Eğer ev sahibi, kira dönemi sonunda bu şekilde bir ihtar göndermişse ancak kiracı çıkmamışsa, ev sahibi bir aylık dava açma süresi içinde veya hatta ihtar sayesinde bir sonraki kira dönemi sonuna kadar dava açma hakkını koruyabilir. Buna karşın, gerekli süre ve usule uyulmadan yapılan talepler geçersiz sayılabilir; bu nedenle usul kurallarına titizlikle riayet edilmelidir.

Tahliye ihtarnamesi kiracıya gönderilen resmi bir yazı olduğundan, dilinin ve içeriğinin doğru olması önem taşır. İhtarname metninde, kiracının ve kiraya verenin kimlik bilgileri, kiralanan taşınmazın adresi, mevcut kira sözleşmesinin tarih ve süresi belirtilir. Ardından, ev sahibinin hangi gerekçeyle konuta ihtiyaç duyduğu açıklanır ve kiracıdan sözleşme bitimine kadar evi boşaltması talep edilir. Son olarak, belirtilen tarihe kadar tahliye gerçekleşmezse yasal yollara başvurulacağı uyarısı yapılır. Örneğin bir tahliye ihtarnamesi metni kabaca şu şekilde kaleme alınabilir:

Sayın [Kiracının Adı Soyadı],
[Adres] adresinde kiracısı olduğunuz konutu, şahsi konut ihtiyacım nedeniyle en geç [tarih] tarihine kadar tahliye etmenizi rica ederim. Bu tarihe kadar taşınmaz boşaltılmadığı takdirde, yasal haklarımı kullanarak ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açacağımı bildiririm.
Saygılarımla,
[Ev Sahibi Adı Soyadı]

Yukarıda görüldüğü gibi, ihtarname kısa ve resmi bir üslupta hazırlanmalı; net bir tahliye talebi ve gerekçesi içermelidir. Bu yazı noter aracılığıyla kiracıya gönderildiğinde, kiracıya tebliğ tarihi resmi olarak kayıt altına alınmış olur. Böylece, hem kiracı durumu önceden öğrenir hem de olası bir davada ev sahibi, kiracıyı bilgilendirdiğini ispat edebilir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası ve Dilekçesi

Kiracı, gönderilen ihtarnameye rağmen belirtilen sürede evi boşaltmazsa, ev sahibinin yapacağı şey Sulh Hukuk Mahkemesi’nde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmaktır. Bu dava, kira sözleşmesinin kanuni sebeple sona erdirilmesi ve kiracının mahkeme kararıyla çıkarılması amacıyla açılır. Davayı başlatmak için bir tahliye dilekçesi hazırlanır. Tahliye davasına ait dilekçede; kiraya veren ile kiracı arasındaki kira sözleşmesinin başlangıç ve bitiş tarihleri, kiralanan yerin adresi ve niteliği (konut veya işyeri olduğu), kiraya verenin hangi sebeple bu taşınmaza ihtiyacı olduğu detaylı biçimde açıklanır. Ayrıca, kiracıya önceden bir ihtarname gönderildiyse bunun tarihi ve tebliğ bilgileri de dilekçede belirtilir. Dilekçede, ilgili kanun maddelerine (Türk Borçlar Kanunu md. 350 vd.) atıf yapılarak, yasal şartların oluştuğu ve bu nedenle kira sözleşmesinin sona erdirilip tahliyeye karar verilmesi talep edilir. Davanın açılacağı görevli mahkeme, kira ilişkilerinden doğan tahliye taleplerine bakan Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Yetkili mahkeme ise genellikle kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (örneğin Ankara’daki bir ev için Ankara Sulh Hukuk Mahkemeleri yetkilidir).

Tahliye davası sürecinde ev sahibi, ileri sürdüğü ihtiyacın gerçek ve samimi olduğunu ispat etmekle yükümlüdür. Mahkeme, duruşmalar sırasında tarafların beyanlarını, varsa tanık ifadelerini ve sunulan belgeleri değerlendirerek ev sahibinin gerçekten bu eve ihtiyacı olup olmadığını inceler. Örneğin ev sahibinin halihazırda oturabileceği başka bir evi olup olmadığı, ihtiyaç iddiasının sonradan ortaya çıkıp çıkmadığı gibi noktalar önem kazanır. Dava süresince kiracı da savunmasını yapacak; gerekirse ihtiyacın geçerli olmadığını ileri sürmeye çalışacaktır. Taraflar tüm delillerini sunup yargılama tamamlandığında, mahkeme ihtiyaç iddiasını haklı bulursa kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ve kiracının taşınmazdan tahliyesine karar verir. Mahkeme kararı kesinleştikten sonra kiracı evi hala boşaltmazsa, ev sahibi İcra Müdürlüğü aracılığıyla icra yoluyla tahliye işlemini gerçekleştirebilir. Uygulamada bir tahliye davasının sonuçlanması, mahkemelerin iş yüküne bağlı olarak birkaç ay ile bir yıl arasında sürebilmektedir; eğer dosya istinaf veya temyize giderse süreç uzayabilir. Ev sahibi davayı kazandığında, yukarıda da belirtildiği üzere, sonraki 3 yıl boyunca evi başka birine kiraya vermemeli, gerçekten kendi ihtiyacı için kullanmalıdır. Bu süre içinde eski kiracı dışında birine kiralama yapılırsa, eski kiracı durumu öğrenerek ev sahibine karşı tazminat talebinde bulunabilir. İhtiyaç nedeniyle tahliye şartları ve dava süreci, usulüne uygun yürütüldüğünde ev sahibinin hakkını korurken kiracının da mağdur olmamasını sağlamayı amaçlar. Süreç boyunca bir avukattan profesyonel destek almak, hak kaybı yaşanmaması ve prosedürlerin doğru yürütülmesi açısından faydalı olacaktır.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye İhtarname Ne Zaman Çekilir?

İhtiyaç nedeniyle tahliye ihtarnamesi, ev sahibinin kiracıyı, kira sözleşmesinin bitiminde tahliye etmeye yönelik ilk resmi adımıdır. Bu ihtar, belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşmenin sona erdiği tarihten önce makul bir süre kala gönderilmelidir. Uygulamada, sözleşme bitimine en az 1 ay kala ihtarname çekilmesi, hem kiracının hazırlanması hem de ev sahibinin dava açma hakkını sağlam temellere oturtması açısından büyük önem taşır.

Türk Borçlar Kanunu, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmak için ihtarname şartı getirmemiştir; ancak uygulamada ihtarname yazılı ve belgelenebilir şekilde gönderilirse, mahkeme sürecinde ev sahibinin iyi niyetli ve usule uygun davrandığı daha rahat ispatlanır. İhtarname gönderilmeksizin açılan davalarda kiracının savunma yapması ve “sürpriz” iddiasında bulunması mümkündür, bu da süreci uzatabilir. Bu nedenle, noter kanalıyla veya iadeli taahhütlü mektupla yapılacak bir ihtarname, hem yasal süreç açısından hem de tahliye talebinin ciddiyetini göstermek açısından oldukça değerlidir.

Eğer ihtarname zamanında çekilmezse, kiraya verenin dava açma hakkı kaybolmaz, ancak bazı durumlarda davanın reddedilmesine veya tahliyenin gecikmesine neden olabilir. Bu nedenle ev sahiplerinin, özellikle sözleşme süresinin sonuna yaklaşırken, ihtiyaç gerekçesini açıkça belirten bir ihtarnameyi zamanında ve usulüne uygun şekilde göndermeleri en sağlıklı yöntemdir.

Sıkça Sorulan Sorular

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası nedir?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiraya verenin (ev sahibinin) kiracıyı, kiralanan konutu kendisi veya yakınları için kullanma zorunluluğu doğduğu gerekçesiyle tahliye etmek için açtığı hukuk davasıdır. Bu dava sonucunda mahkeme, ev sahibinin ileri sürdüğü ihtiyacın gerçek olması şartıyla kira sözleşmesini sona erdirerek kiracının evi boşaltmasına karar verebilir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye için hangi şartlar gerekli?

Ev sahibinin ihtiyaç sebebiyle kiracıyı çıkarabilmesi için bazı şartlar gereklidir. İlk olarak, ortada geçerli bir kira sözleşmesi olmalıdır. Kiralanan yer bir konut veya işyeri olmalıdır. En önemlisi, ev sahibi, eşi, çocukları, anne-babası veya bakmakla yükümlü olduğu bir yakını o taşınmaza gerçekten ihtiyaç duymalıdır. İhtiyacın samimi olması, yani ev sahibinin evi kendisi kullanmak istemesi ve bu ihtiyacın devamlı nitelikte olması gerekir. Bu şartlar yoksa ihtiyaç nedeniyle tahliye talebi mahkemece kabul görmez.

İhtiyaç nedeniyle tahliyede kiracıya ihtarname göndermek şart mı?

Türk Borçlar Kanunu’na göre ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmak için kiracıya önceden ihtarname göndermek yasal bir zorunluluk değildir. Yani ev sahibi, kira süresi bittiğinde doğrudan dava açabilir. Ancak uygulamada tahliye ihtarnamesi göndermek çok önemlidir ve fiilen gereklidir. Çünkü ihtarname, kiracıya ev sahibinin sözleşmeyi uzatmayacağını ve evi boşaltması gerektiğini bildirir. Bu resmi bildirim sayesinde kiracı durumu önceden öğrenir ve hazırlık yapar; ev sahibi de iyi niyetini ve sürece riayet ettiğini gösterir. Ayrıca, ihtarname gönderilmiş olması, davanın açılabileceği süreyi uzatma imkanı da verebilir. Bu nedenle, her ne kadar kanunen şart olmasa da, ihtiyaç nedeniyle tahliyede kiracıya önceden noter aracılığıyla ihtarname göndermek en sağlıklı yoldur.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası ne kadar sürer?

Davanın süresi, mahkemelerin iş yoğunluğuna ve tarafların tutumuna göre değişebilir. Genelde bir ihtiyaç nedeniyle tahliye davası ilk derece mahkemesinde birkaç ay ile bir yıl arasında sonuçlanabilir. Eğer taraflardan biri kararı istinaf veya temyiz ederse (bir üst mahkemeye taşıyarsa), sürecin uzaması muhtemeldir. İstinaf ve temyiz aşamalarıyla birlikte tahliye kararının kesinleşmesi 1-2 yılı bulabilir. Ancak her somut olay farklıdır; bazı davalar daha kısa sürede sonuçlanabileceği gibi, karmaşık durumlarda daha uzun da sürebilir.

Sözleşme bitmeden kiracı ihtiyaç nedeniyle çıkarılabilir mi?

Kural olarak, belirli süreli kira sözleşmeleri süresi bitmeden ev sahibi, ihtiyaç iddiasıyla dahi olsa kiracıyı çıkaramaz. Ev sahibinin ihtiyacı ortaya çıksa bile, sözleşme süresinin sonu beklenir. Sadece sözleşme bitimine kadar geçen süre içinde ortaya çıkan ihtiyaç, tahliye davası sebebi olarak hazırlanarak, süre sonunda dava açılabilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise ev sahibi, ancak kanunun öngördüğü fesih dönemlerini ve bildirim sürelerini gözeterek sözleşmeyi sonlandırabilir. Bunun dışında, kiracıyı sözleşme süresi dolmadan çıkarabilmek ancak kiracının rızasıyla (anlaşma yoluyla) veya kiracının başka bir haklı tahliye sebebi yaratması (örneğin kira ödememesi gibi) durumlarında mümkündür. Yeni malik (yeni ev sahibi) durumunda ise özel kurallar vardır: evi satın alan kişi, eğer kendisinin ihtiyacı varsa, tapu devrinden itibaren bir ay içinde kiracıya bildirip, altı ayın sonunda tahliye davası açabilir.

İhtiyaç nedeniyle tahliyede 3 yıl kuralı nedir?

İhtiyaç nedeniyle kiracısını çıkaran ev sahibi için kanunun getirdiği 3 yıl kuralı, kötü niyetli tahliyelerin önüne geçmeyi amaçlar. Bu kurala göre, mahkeme kararıyla kiracısını kendi ihtiyacı gerekçesiyle tahliye ettiren ev sahibi, tahliyeden itibaren üç yıl boyunca evi eski kiracısından başka birine kiralayamaz. Yani gerçekten kendisi veya ihtiyaç sahibi yakını kullanmalıdır. Eğer ev sahibi, haklı bir gerekçe olmaksızın (örneğin ihtiyacının ortadan kalkması gibi bir durum dışında) bu 3 yıl içinde evi başkasına kiraya verecek olursa, eski kiracı durumu öğrenirse ev sahibinden tazminat isteyebilir. Bu tazminat genellikle bir yıllık kira bedeli tutarındadır. Bu kural, ihtiyacın samimi olmasını sağlamak için kanunda yer almaktadır.

Kiracı ihtarnameye rağmen evi boşaltmazsa ne yapılır?

Kiracı, kendisine gönderilen tahliye ihtarnamesine rağmen belirtilen tarihte evi boşaltmazsa, ev sahibinin yapabileceği tek şey yasal yollara başvurmaktır. Bu durumda ev sahibi, kira süresinin bitimi itibariyle Sulh Hukuk Mahkemesi’nde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açacaktır. Dava dilekçesinde ev sahibi, kendi ihtiyacını ve yasal dayanaklarını belirtip kiracının tahliyesini talep eder. Mahkeme süreci sonunda tahliye kararı çıkarsa, karar kesinleştikten sonra icra dairesi aracılığıyla kiracının zorla çıkarılması sağlanabilir. Kısacası, kiracı ihtara uymayıp çıkmazsa, zorla tahliye ancak mahkeme kararı ve icra yolu ile mümkün olacaktır. Bu süreçte ev sahibinin sabırlı olması ve hukuki prosedürü takip etmesi gerekir.

Yeni ev sahibi kiracıyı ihtiyaç nedeniyle tahliye edebilir mi?

Evet, satın aldığınız bir evdeki mevcut kiracıyı da ihtiyaç nedeniyle tahliye etme hakkınız vardır ancak bunun için kanunun öngördüğü özel şartlara uymalısınız. Yeni malik olarak adlandırılan bu durumda, tapu devrini takiben bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunarak, evi kendinizin veya belirttiğiniz yakınlarınızın kullanma ihtiyacı olduğunu iletmeniz gerekir. Yeni malikin ihtarından itibaren kiracıya kanunen en az 6 ay süre tanınır. Kira sözleşmesinin bitiş tarihi daha ilerideyse kiracı, sözleşme sonuna kadar evde kalabilir; bitiş tarihine 6 aydan az kalmışsa en az 6 ayın dolması beklenir. Bu sürelerin sonunda eğer kiracı hala çıkmadıysa, yeni ev sahibi Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açabilir. Mahkeme, yeni malikin ihtiyaç iddiasını haklı bulursa kiracının tahliyesine karar verecektir. Özetle, yeni ev sahibi de ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkını kullanabilir ancak hem kiracıya zamanında bildirim yapmak hem de yasal bekleme sürelerini gözetmek zorundadır.